Se non si paga il canone si rischia lo sfratto dall'appartamento -avvocato studio legale monselice este montagnana abano terme conselve cartura albignasego selvazzano solesino padova rovigo

Quando l’inquilino non paga il canone d’affitto o di locazione da qualche mese, il locatore-proprietario spesso non sa se sia meglio aspettare, sollecitare il pagamento, chiamarlo per sciogliere il contratto.

Non sa come poter liberare l’immobile, ha il dubbio se andare da un avvocato e quando sia il momento opportuno per farlo, ha paura dei costi e dei tempi della causa.

Come decidere

Il proprietario deve assumere una decisione guardando la vicenda dal proprio punto di vista: usualmente egli è addivenuto al contratto per ottenere un rendimento dal proprio immobile, che altrimenti si rivela foriero soltanto di spese (principalmente per le imposte e i costi di manutenzione).

Quindi deve fare in modo che l’investimento sia redditizio e costante.

Questo non significa cancellare ogni forma di sensibilità nei confronti di un inquilino che può essere incorso in situazioni di disagio, perché il proprietario può decidere in qualsiasi momento di sospendere l’esecuzione di uno sfratto.

Ma il medesimo proprietario ha anche a che fare con un soggetto, il Fisco, col quale non può dialogare a parità di condizioni, essendone completamente soggiogato.

Infatti l’Agenzia delle Entrate non crede che il proprietario non incassi il canone sino a quando la circostanza non è accertata da un giudice in un processo civile di sfratto per morosità.

L’imposizione fiscale sui canoni non riscossi

Il canone di locazione costituisce un reddito tassabile anche nell’ipotesi in cui materialmente non venga incassato dal proprietario.

Questo principio vine meno soltanto nell’ipotesi in cui il giudice civile pronunici lo sfratto per morosità.

La legge prevede che solo dal momento in cui è pronunciato lo sfratto, il locatore può ottenere lo sgravio fiscale dei canoni non incassati.

Da questo punto di vista il proprietario ha sempre l’interesse ad iniziare subito la causa di sfratto per morosità, sin dal primo mese in cui si è verificato il mancato pagamento.

Si pensi poi che la causa, pur essendo veloce, dura quantomeno qualche mese (almeno due-tre mesi, in assenza di opposizione dell’inquilino o di richiesta di un termine di grazia), per cui nella igliore delle ipotesi il locatore subirà un danno economico pari alla durata del processo.

Il fattore tempo è essenziale

Quando l'inquilino non paga affitto - avvocato studio legale monselice este montagnana abano terme conselve cartura albignasego selvazzano solesino padova rovigo

Il proprietario deve rendersi conto che il tempo trascorso in inutili trattative, poi rivelatesi infruttuose, non verrà mai più recuperato.

I costi di un processo non devono bloccare il proprietario, perché essi sono notevolmente inferiori ai costi che derivano dal mancato incasso di ogni mensilità di canone e dall’imposizione fiscale.

In ogni mese che passa il locatore subisce un danno da mancato guadagno, cui solo un processo di sfratto per morosità sarà in grado di porre fine.

Potrà sembrare strano, ma solo il processo è in grado di assegnare un termine finale certo alla situazione di morosità, al contrario delle trattative bonarie che le parti potranno condurre fuori dalle aule del tribunale.

Consiglio

Alla luce delle considerazioni svolte, il locatore si rende conto che la soluzione più utile è quella di iniziare al più presto la causa di sfratto per morosità, sin dal primo mese di morosità,.

Purtroppo in molte occasioni se ne rende conto soltanto dopo molti mesi, pentendosi di non aver letto le considerazioni di cui sopra o di aver concesso troppa fiducia al conduttore in difficoltà.

In tal modo ha già accumulato un debito di varie mensilità, talvolta anche pari a una o due annualità, sulle quali avrà già corrisposto le imposte, rammaricandosi della propria indecisione iniziale e volendo recuperare il tempo ormai trascorso.

La causa di sfratto per morosità

Con la causa di sfratto il conduttore-proprietario potrà ottenere:

  • il beneficio dello sgravio fiscale;
  • la liberazione dell’immobile;
  • la condanna al pagamento dei canoni scaduti e non percepiti;
  • l’eventuale sanatoria della morosità (ma solo nelle locazioni abitative), con pagamento dei canoni e delle spese legali.

L’ultima ipotesi, anche se statisticamente non è molto frequente, ben può verificarsi e comporta il vantaggio di assegnare al conduttore un termine certo entro cui pagare e sanare la morosità, al fine di proseguire nel godimento del bene.

Quindi la procedura di sfratto si rivela comunque vantaggiosa per il proprietario, perché viene assegnato dal giudice un termine che ha una cogenza che deriva dalla legge e non è più ulteriormente trattabile: l’inquilino, apprendendo il termine, realizza con consapevolezza che per proseguire nella detenzione dell’immobile dovrà pagare, altrimenti dovrà rilasciarlo per ordine del giudice.

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Quando si può iniziare la causa

La legge stabilisce che il proprietario-locatore può agire contro l’inquilino-conduttore che sia in ritardo di almeno 20 giorni rispetto alla data di scadenza del pagamento del canone di affitto-locazione.

Quindi il proprietario non potrà fare nulla prima di 20 giorni, perché la legge prevede un termine di tolleranza a favore dell’inquilino.

Decorsi i 20 giorni però è meglio non attendere troppo.

Per il proprietario non è facile distinguere le ipotesi in cui il ritardo nel pagamento del canone dipenda da volontà diretta del conduttore o da semplice impossibilità di pagare.

Non è semplice distinguere se il ritardo sia momentaneo oppure se si rivelerà definitvo.

A quali contratti si applica lo sfratto

Lo sfratto per morosità si applica sia ai contratti che hanno ad oggetto un immobile residenziale, sia a quelli che ineriscono a un bene commerciale.

Quindi che si tratti di un appartamento, di un’abitazione singola, di un capannone artigianale, di un fabbricato commerciale, di un sito industriale, di un negozio, il percorso processuale è sempre lo stesso.

Quando l’inquilino non paga, il locatore può avvalersi della speciale procedura dello sfratto, che è molto più rapida ed economica rispetto all’ordinario rito locatizio.

E se l’inquilino non paga le spese condominiali ?

Lo sfratto per morosità può essere chiesto anche quando l’inquilino non paga le spese condominiali per un importo almeno pari a due mensilità del canone.

I vantaggi della causa di sfratto

Fare la causa di sfratto consente di ottenere i seguenti vantaggi:

  • il beneficio dello sgravio fiscale;
  • il rilascio dell’immobile con liberazione da persone e cose che lo occupano;
  • la condanna al pagamento dei canoni scaduti e non percepiti;
  • tempi ragionevoli di definizione.

Il locatore non deve cadere nell’errore di confidare eccessivamente nelle rassicurazioni dell’inquilino moroso: quest’ultimo cercherà disperatamente di ottenere il rinvio dello sfratto, promettendo di sanare al più presto la morosità.

Dal suo punto di vista il conduttore non può fare altro e probabilmente è giusto che lo faccia (ognuno cerca di interpretare al meglio il proprio ruolo), magari perché in buona fede o magari perché fiducioso nelle proprie possibilità di riscatto economico o professionale.

Il proprietario però non può conoscere il futuro e non può sapere se effettivamente l’inquilino ce la farà a pagare gli arretrati: ad onor del vero, di solito l’inquilino incontra difficoltà insormontabili nel recuperare il debito accumulato, non essendo in grado neppure di pagare le mensilità in corso. Questo significa che anche se il conduttore riuscirà a pagare i canoni dei mesi futuri, difficilmente riuscirà a regolarizzare il pagamento di quelli passati.

I costi e i tempi della causa di sfratto sono ridotti

I costi di un processo dipendono dalla sua durata, dal valore della domanda e dalla complessità delle questioni da affrontare.

Di solito la causa di sfratto per morosità non è né lunga, né complessa.

Infatti la prima fase, quella della pronuncia dello sfratto, usualmente dura qualche mese e in essa l’inquilino non si costituisce o non si presenta neppure.

Le uniche incognite, statisticamente poco frequenti, sono:

  • l’opposizione del conduttore, che sollevi eccezioni di inadempimento del contratto ad opera del conduttore;
  • la richiesta di un termine per pagare la morosità durante il processo (ma solo nelle locazioni abitative).

La prima ipotesi è quella più problematica, perché aprirebbe un normale giudizio di cognizione, di durata non preventivabile.

La seconda ipotesi invece non desta particolari preoccupazioni, perché determinerebbe un allungamento del processo solo di qualche mese, a seconda del termine che verrà concesso dal giudice. In ogni caso se durante tale termine l’inquilino pagherà l’arretrato e le spese processuali, il locatore avrà piena soddisfazione delle proprie ragioni. Diversamente se il conduttore non pagherà, si sarà patito un ritardo di pochi mesi e non saranno concesse ulteriori proroghe o giustificazioni, con pronuncia immediata di sfratto.

Come recuperare i canoni non pagati

Per quanto riguarda i canoni di locazione non pagati, al proprietario è concesso uno strumento molto rapido ed efficace per ottenere un titolo esecutivo: il decreto ingiuntivo.

Si tratta di una procedura che può essere affiancata a quella di sfratto, con stessi tempi di durata, oppure che può essere proposta in via autonoma successivamente allo sfratto.

Se si opta per il deposito congiunto dello sfratto e del decreto ingiuntivo, quest’ultimo verrà emesso quando il giudice pronuncerà lo sfratto.

Invece se si decide di chiedere il decreto ingiuntivo separatamente dallo sfratto, si dovrà aspettare la chiusura della causa di sfratto e poi chiedere al giudice l’emissione dell’ingiunzione di pagamento.

Sotto il profilo dei tempi la seconda opzione è leggermente più lunga, di solito un mese in più.

Per scegliere opportunamente quale delle due strade percorrere,  il locatore dovrebbe valutare se il proprio inquilino abbia un reddito o un patrimonio aggredibile.

Nell’ipotesi affermativa, il decreto ingiuntivo sarà senz’altro la scelta più adeguata, sia per i ridotti tempi di emissione, sia per i costi bassi.

Per un’analisi più approfondita sulla procedura del decreto ingiuntivo, cliccate l’apposita pagina dedicata al tema del recupero crediti.