Divisione di un immobile come fare - avvocato studio legale monselice este montagnana abano terme conselve cartura albignasego selvazzano solesino padova

La divisione di immobili è una situazione che coinvolge i comproprietari che abbiano necessità o volontà di ottenere ciascuno la propria quota del bene oggetto di contesa.

La comproprietà (detta anche comunione) può derivare o da un acquisto fatto congiuntamente da vari soggetti, tipico il caso dei coniugi in comunione legale dei beni (per cui l’acquisto sarà automatico) oppure in separazione dei beni (per cui vi sarà stata la partecipazione diretta di entrambi all’atto di acquisto), oppure può derivare da una successione ereditaria (come quota indivisa di eredità) che attribuisca a più soggetti la titolarità di uno o più beni immobili o per testamento, o per delazione legittima.

Si evidenzia che la normativa di riferimento è quella posta in materia di eredità, che per espressa previsione di legge è applicabile come regola generale a tutte le ipotesi di divisione (art. 1116 c.c.).

I principi che governano la divisione immobiliare

I principi più rilevanti che regolano la materia sono i seguenti:

  • ciascun comproprietario ha diritto di chiedere la separazione della propria quota e lo scioglimento della comunione;
  • ciascuno può liberamente disporre della propria quota, cedendola anche a terzi (salvo il diritto di prelazione dei coeredi in materia successioni per causa di morte);
  • ciascuno ha diritto di godere dei beni in proporzione alla propria quota, purché non venga alterata la destinazione economica del bene o venga limitato il diritto degli altri comproprietari;
  • in mancanza di diversa pattuizione o previsione, le quote si presumono uguali;
  • il concorso dei partecipanti nei vantaggi e nelle spese, avviene in proporzione delle rispettive quote;
  • ogni comproprietario ha il dovere di contribuire nelle spese di manutenzione dei beni;
  • tutti i comproprietari hanno il diritto di concorrerre nell’amministrazione dei beni comuni;
  • per assumere le decisioni relative ai beni, vale il principio della maggioranza, in particolare per le innovazioni.

La necessità di operare la divisione

Di solito l’esigenza di operare la divisione (ciò che determina lo scioglimento della comunione) nasce dalla volontà di ottenere sia l’intestazione autonoma del diritto, sia il possesso della propria quota dei beni, così da poterne disporre come si vuole. E’ infatti frequente che il bene venga goduto soltanto da uno dei titolari, che ne trae i frutti, mentre le imposte sulla proprietà gravano pro quota su tutti i comproprietari, creando una situazione di ingiustizia sostanziale.

Il principio sopra esposto, secondo il quale tutti i comproprietari hanno diritto di godere dei beni in proporzione alla propria quota, specie quando riguarda beni indivisibili, comporta seri problemi pratici: in tal caso il diritto è per lo più teorico, perché la quota indivisa è una porzione ideale che interessa ogni singola particella dei beni, non essendo individuata con precisione la porzione su cui si possa esercitare il dominio del proprietario. Quindi di fatto è difficile attuare tale principio, a meno che non si voglia introdurre un godimento a turno (per esempio un giorno alla settimana, un mese all’anno o ipotesi simili).

Il concetto potrà essere compreso meglio attraverso il seguente grafico:

Grafico sulle quote di proprietà

Divisione per quote di proprietà - diritti e doveri - avvocato studio legale monselice este montagnana abano terme conselve cartura albignasego selvazzano solesino padova rovigo

Il grafico mostra come il comproprietario che ha la quota più piccola (il 10%) rispetto a quella degli altri(che hanno rispettivamente il 20, il 30 e il 50%), per legge avrebbe la possibilità di godere e disporre del bene solo in virtù del proprio 10% di proprietà.
Però se il medesimo ha il possesso esclusivo del bene, perché gli altri sino ad oggi se ne sono disinteressati oppure abbiano sopportato la situazione per evitare la lite, avrà un vantaggio di fatto del 100%.

Altre volte vi è il desiderio di qualche comproprietario di vendere la propria quota a terzi. Qualora vi sia un unico immobile e sia indivisibile (tipico il caso dell’abitazione), molto spesso accade che uno dei soggetti voglia vendere la propria quota, mentre gli altri, oppure anche uno solo, si oppongono, bloccando così la vendita, perché ciascuno è libero di fare quello che ritiene più conveniente con la propria quota.

Le soluzioni per ottenere la divisione

Divisione di un terreno

Divisione di terreno agricolo - avvocato studio legale monselice este montagnana abano terme conselve cartura albignasego selvazzano solesino padova rovigo

Le soluzioni ipotizzabili per dividere i beni sono due.

Laddove il bene sia frazionabile in più lotti, si procederà alla divisione in natura, con attribuzione delle singole porzioni in base agli eventuali accordi delle parti interessate. In assenza di accordo, si procederà all’attribuzione attraverso un’estrazione a sorte.

Allorché il bene non sia facilmente divisibile in natura (si pensi all’ipotesi molto frequente in cui si debba procedere a dividere un appartamento, che usualmente non è divisibile in quanto perderebbe la sua utilità funzionale o la sua valenza economica), sorge l’esigenza di procedere alla stima del bene per poi operare una compensazione tra i valori teorici delle rispettive quote di proprietà e attribuire in concreto l’intero bene al soggetto che si renderà disponibile ad acquistare le quote altrui, pagando agli altri il valore delle loro quote.

Accordo di divisione

accordo per dividere un immobile in comproprietà - avvocato studio legale monselice este montagnana abano terme conselve cartura albignasego selvazzano solesino padova rovigo

La procedura da seguire per la divisione immobiliare

Per quanto attiene la procedura per ottenere la divisione, le parti potranno procedere in via bonaria con atto privato.

In ipotesi di disaccordo (ipotesi molto frequente, determinata molto spesso dalle diverse aspettative delle parti rispetto al valore economico del bene, perché se un soggetto vuole vendere la sua quota, avrà interesse a farsi riconoscere un valore alto dei beni, mentre se deve acquistare spingerà per il loro deprezzamento) si dovrà ricorrere al giudice.

Se manca un accordo di divisione, si dovrà ricorrere al giudice iniziando un processo civile

processo o causa di divisione - avvocato studio legale monselice este montagnana abano terme conselve cartura albignasego selvazzano solesino padova rovigo

Sembrerà un paradosso, ma quando le trattative non conducono ad una soluzione rapida, è consigliabile intraprendere al più presto una causa civile per dividere i beni, per i seguenti motivi:

  • riduce i tempi e lo stress di lunghe ed incerte trattative (i soggetti cambiano spesso idea rispetto al da farsi, se vendere la propria quota o acquistare quella altrui);
  • ha costi più certi rispetto alla trattativa bonaria, perché si eseguirà un’unica perizia su incarico del giudice (il relativo costo verrà poi suddiviso per quote), rendendo superfluo che ciascuna parte si affidi a un proprio consulente sia prima della causa, sia durante essa;
  • conduce a una pronuncia che, nel bene o nel male, ha un valore legale ed è coercibile, ponendo fine ad ogni questione;
  • consente di salvare i rapporti personali tra le parti, perché queste ultime affidano ad un soggetto esterno e competente la risoluzione del problema secondo le norme di legge, evitando soluzioni “fai da te” di cui qualcuno potrebbe pentirsi in futuro.

La richiesta di assegnazione

Cosa accade se tutte le parti chiedono l’assegnazione dell’unico immobile ?

Quale soluzione dare ai comproprietari che chiedano di avere la proprietà del medesimo bene ?

Se il bene è divisibile, si procederà a formare le rispettive porzioni e ad assegnarle, salvo valutare il criterio di assegnazione delle singole porzioni, in assenza di accordo sulla scelta.

Se il bene è indivisibile, si applicheranno i principi di cui all’art. 720 cc, ritenuto applicabile alla fattispecie.

Tale norma prevede l’assegnazione al comproprietario che ha la quota maggiore di diritto dominicale,  altrimenti si dovrà procedere con la vendita del bene all’incanto.

La giurisprudenza di legittimità riconosce però la facoltà per il giudice di valorizzare altri criteri, che manifestino una relazione prevalente di taluno dei comproprietari con il bene (sul punto Cassazione civile Sez. II, 04/07/2014, n. 15396; Cassazione civile 7 luglio – 5 novembre 2015, n. 22663).

Tipico il caso di chi abbia la residenza nell’abitazione o di chi lavori nel negozio o ristorante oggetto di divisione.

Per sapere quanto costa un processo di divisione consulta la sezione tariffe all’interno di questo sito.

Il valore degli immobili da dividere

Ai fini della divisione degli immobili, è necessario operare una valutazione commerciale dei beni

valore dei beni da dividere - avvocato studio legale monselice este montagnana abano terme conselve cartura albignasego selvazzano solesino padova rovigo

Come si può intuire, uno degli aspetti che più preoccupa i condividendi è quello relativo al valore da attribuire agli immobili da dividere.

L’art. 726 c.c. stabilisce che “Fatti i prelevamenti, si provvede alla stima di ciò che rimane nella massa, secondo il valore venale dei singoli oggetti “. Questo significa che per individuare il valore dei beni ci si deve riferire a quello che risulta nel momento in cui si effettua la divisione, perché il valore venale è quello di mercato attuale. In tal senso pare orientata anche la Corte di Cassazione (a titolo di esempio si indica la sentenza Cass. civile, sez. II del 2006 numero 23496).

Per avere un’idea di massima di quale potrebbe essere il valore venale dei terreni, si possono utilizzare alcuni strumenti gratuiti presenti in rete, tipo il seguente:

soloterreni

Si possono eliminare le servitù esistenti sull’immobile da dividere ?

Può accadere che l’immobile da dividere sia gravato a favore di beni terzi da servitù di qualche tipo, quale quella di passaggio (a piedi o con veicoli) o quella che ha ad oggetto una tubazione per l’acquedotto, la corrente elettrica, il gas, oppure lo scarico di acque meteoriche o della fognatura.

E’ evidente che qualunque proprietario non gradirebbe l’esistenza di tali servitù sul proprio bene e a favore di altri, in quanto si possono sempre manifestare limiti all’utilizzo pieno del proprio immobile o problemi per manutenzione ordinaria o straordinaria (per rotture e riparazioni).

Quindi in sede di divisione il comproprietario vorrebbe ricevere la propria porzione di bene libera da pesi o vincoli.

Purtroppo però la norma ordinaria non soddisfa quel desiderio (art. 1071 c.c.), perché prevede che le servitù siano mantenute anche dopo la divisione dell’immobile, su ciascuna porzione originata da quest’ultima.

Qualora la servitù non vada a favore di altri beni, ma esista già all’interno dello stesso bene da dividere, in base alla situazione di fatto predisposta dal proprietario originario, la questione non cambia affatto, tranne per quanto attiene la sua ragione giuridica.

In tal caso la soluzione deriva dall’art. 1062 c.c., che disciplina la costituzione della servitù per “destinazione del padre di famiglia”: la norma prevede che se la situazione da cui deriva la servitù è stata predisposta in epoca antecedente da chi era l’unico proprietario, tale stato di fatto va mantenuto e rispettato alle stesse condizioni.

Si tratta di un aspetto spesso sottovalutato in sede di divisione, perché molte volte si tratta di servitù con opere non visibili, perché interrate o conglobate nei solai degli edifici.

L’unica maniera certa ed immediata per eliminare ogni tipo di servitù è l’accordo bonario delle parti.

Diversamente si dovrà attendere il manifestarsi di una delle cause di estinzione delle servitù prevista dalla legge (quali la prescrizione per mancato uso ventennale o il perimento del bene) oppure intentare un giudizio per la dichiarazione di negazione delle servitù (actio negatoria servitutis), qualora ve ne siano i presupposti.

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Autore
Studio legale Alessandro Baraldo