Il mediatore immobiliare è colui che mette in relazione due soggetti per la conclusione di un affare relativo a un bene immobile, usualmente nella forma di una compravendita o di una locazione.

Si tratta di una figura professionale che richiede l’iscrizione in apposito albo.

Di solito l’attività viene svolta attraverso un’agenzia immobiliare, con organizzazione di mezzi piuttosto complessa, in quanto il mediatore moderno si avvale di strumenti informatici, di collaboratori, di mezzi di pubblicità.

Il mediatore immobiliare cerca interessati all'acquisto o vendita dell'immobile

Il mediatore immobiliare cerca interessati all’acquisto o vendita dell’immobile

La disciplina dell’attività di mediazione immobiliare è stabilita dalla legge, ovverosia dal codice civile e da leggi speciali.

La responsabilità del mediatore immobiliare

Si possono creare situazioni in base alle quali i contraenti invocano una responsabilità professionale del mediatore, per aver violato i doveri impostigli sia dalla normativa specifica del settore, sia dalla sua particolare funzione economico-sociale.

Particolarmente delicato è il problema relativo alla responsabilità del mediatore immobiliare per omessa comunicazione di elementi negativi che incidono sulla bontà dell’affare, nell’ipotesi in cui dopo la firma del contratto preliminare l’acquirente scopra che l’immobile è gravato da ipoteca o da vincoli di inedificabilità, incommerciabilità o altro.

Ci si chiede in tali ipotesi se rientri nei doveri del mediatore quello di eseguire le visure catastali e ipotecarie allo scopo di individuare l’esistenza dei predetti limiti: di solito la giurisprudenza nega l’esistenza di un tale dovere, salvo che il professionista abbia assunto l’obbligo con patto espresso.

Sotto il profilo dell’analisi dei casi processuali, vi è da evidenziare una tendenza dei giudici, anche se non univoca, ad allargare l’ambito della responsabilità professionale del mediatore immobiliare.

La provvigione del mediatore

Talvolta è invece il mediatore immobiliare a lamentare una condotta produttiva di danno nei suoi confronti da parte dei soggetti venuti a contatto grazie alla sua attività, che vorrebbero evitare di riconoscergli il compenso dovuto .
La formulazione della legge ricollega il diritto alla provvigione alla conclusione dell’affare.

Spesso le parti interpretano il precetto collegandolo solo alla stipulazione del rogito notarile, piuttosto che del contratto preliminare. In genere la giurisprudenza riconosce il diritto alla provvigione sin dal momento in cui le parti mediate abbiano sottoscritto un contratto preliminare, senza necessità di addivenire al successivo rogito notarile.
Molte volte poi le parti inseriscono nel contratto una clausola sospensiva, altre volte si verificano ipotesi di nullità o annullabilità del contratto. In tutte queste ipotesi è lecito interrogarsi sul diritto del mediatore a percepire la provvigione e nasce l’esigenza di verificare l’effettiva esistenza dell’obbligo delle parti.

La misura della provvigione

A quanto ammonta la misura della provvigione di un mediatore immobiliare ?

Trattandosi di un rapporto negoziale, la legge dà prevalenza all’accordo che le parti avranno eventualmente raggiunto sul punto: non ci sono limiti nel massimo o nel minimo.

Se manca un accordo, allora si ricorre agli usi commerciali.

Di solito la percentuale della provvigione è pari al 2% e grava su ciascuna delle parti che hanno preso parte al rapporto mediato. Essa può però variare a seconda della Provincia o della Regione in cui si è concluso l’affare.

Qual è il momento in cui si deve pagare la provvigione ?

La provvigione matura nel momento in cui si conclude l’affare, ciò che si attua quando si raggiunge l’accordo tra le parti del contratto (per esempio venditore e acquirente, o locatore e conduttore).

La provvigione matura anche in presenza di un contratto preliminare, non essendo necessario che si addivenga ad un rogito notarile.

Chi deve pagare la provvigione del mediatore ?

Tradizionalmente si dice che la provvigione grava su entrambe le parti che hanno concluso l’affare.

Qualora però il mediatore abbia agito su incarico specifico di una delle parti, la provvigione sarà dovuta soltanto da quella parte: la giurisprudenza afferma che in quel caso si esce dalla mediazione tipica e si entra nell’ambito di un nuovo rapporto contrattuale, assimilabile al mandato.

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Studio legale Alessandro Baraldo