Capita frequentemente che un immobile oggetto di acquisto (con un contratto di compravendita), di costruzione o di ristrutturazione (con un contratto di appalto), successivamente alla consegna del bene manifesti vizi e difetti alla struttura o agli impianti.

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Difetti frequenti negli immobili

A titolo di esempio si citano i casi di

  • fessurazioni delle murature o dei solai;
  • infiltrazioni di acqua;
  • formazione di umidità (con aloni, efflorescenze sui muri);
  • malfunzionamenti all’impianto elettrico o idrico;
  • rotture dell’impianto di riscaldamento (caldaia) o raffrescamento (condizionatore);
  • rotture degli infissi.

In tali ipotesi il proprietario si domanda cosa poter fare per ottenere l’intervento del costruttore o del venditore allo scopo di ottenere

  • l’eliminazione  dei vizi e difetti manifestatisi
  • oppure, in alternativa, ottenere un risarcimento del danno
  • oppure una riduzione del prezzo  di acquisto  o di appalto

e potere così godere pienamente del bene.

I difetti nella compravendita e nell’appalto

E’ necessario distinguere le ipotesi della compravendita da quelle dell’appalto per la costruzione o ristrutturazione dell’immobile.

La disciplina legale nelle due ipotesi infatti è parzialmente diversa e pertanto è necessario operare le dovute distinzioni.

I vizi e difetti dell’ immobile nella compravendita

La legge prevede che qualora un immobile oggetto di acquisto sia affetto da vizi o difetti occulti e pertanto non facilmente rinvenibili nel momento dell’acquisto ovvero taciuti dal venditore, quest’ultimo sia responsabile e sia tenuto eseguire quanto segue, a discrezione dell’acquirente

  1. eliminazione dei vizi e difetti;
  2. riduzione del prezzo di vendita;
  3. risarcimento del danno;
  4. risoluzione del contratto.

La scelta del rimedio più idoneo spetta al compratore.

Vizi palesi e vizi occulti.

La legge (articolo 1491 cc) prevede che la garanzia sia dovuta soltanto in presenza di vizi occulti della cosa.

Questo significa che se i vizi invece erano facilmente riconoscibili, la garanzia non è dovuta, tranne nel caso in cui il venditore abbia dichiarato espressamente che la cosa era esente da vizi.

Se l’acquirente conosceva l’esistenza dei vizi, la garanzia non è dovuta, perché addivenendo al contratto egli ha accettato lo stato di fatto del bene così come conosciuto, con la consapevolezza dei suoi limiti.

Come deve comportarsi il compratore.

La legge impone al compratore una serie di atti e comportamenti per poter ottenere la tutela per i vizi e difetti all’immobile.

In primo luogo egli avrà l’onere di denunciare espressamente con atto scritto al proprio venditore l’esistenza dei vizi e difetti rinvenuti o manifestatisi dopo l’acquisto.

La denuncia va preferibilmente inviata con lettera raccomandata oppure con PEC all’indirizzo del venditore e dovrà necessariamente indicare nel dettaglio i vizi e difetti rinvenuti.

Non sono richieste formule sacramentali quindi il contenuto della diffida denuncia potrà essere reso con parole semplici.

Non sono richieste neppure valutazioni di carattere tecnico in ordine all’origine o alla causa dei difetti, perché la parte non è obbligata ad avere le cognizioni tecniche idonee all’individuazione dell’origine dei difetti, né ad affrontare costose indagini attraverso suoi incaricati.

E’ chiaro però che in difetto di adempimento spontaneo da parte del venditore e quindi in assenza di un riconoscimento da parte del venditore rispetto agli interventi che sono necessari per eliminare i vizi o difetti, il compratore sarà costretto a proseguire nell’indagine sull’origine dei vizi e difetti attraverso una perizia, che potrà affidare a un tecnico di propria fiducia ovvero un tecnico che sarà nominato dal tribunale.

Quando fare la denuncia.

La legge (articolo 1495 cc) prevede che la denuncia dei vizi difetti debba avvenire entro il termine di 8 giorni dalla loro scoperta e comunque entro un anno dalla consegna.

Il primo termine è posto a pena di decadenza, il secondo a pena di prescrizione.

Si deve precisare che tali termini sono perentori e che i giudici sono piuttosto rigorosi nell’esame del decorso degli stessi, per cui in presenza di vizi o difetti a un immobile compravenduto è meglio non attendere il comportamento virtuoso del venditore, magari sulla scorta dei pregressi buoni rapporti personali con lo stesso, ma è sempre meglio inviare subito una formale denuncia dei vizi e difetti e soltanto dopo iniziare una trattativa bonaria con il venditore.

Il consiglio sembra banale, ma in realtà molto spesso le parti non si accorgono del decorso veloce del tempo ed incorono quindi facilmente nelle ipotesi di decadenza o di prescrizione, tentando soltanto in un secondo momento, allorché si rendono conto della necessità dell’accertamento giudiziale o della condanna da parte del Tribunale, di intervenire  seguendo la procedura formale prescritta dalla legge.

Gravità dei vizi e difetti.

La legge prevede la garanzia solo per i vizi o difetti che rendano la cosa inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Pertanto dovrà trattarsi di vizi di una certa importanza.

Se i difetti portino addirittura a rinvenire una mancanza di qualità promesse o di quelle essenziali per l’uso cui la cosa è destinata, l’acquirente potrà richiedere la risoluzione del contratto, ottenendo gli effetti restitutori tipici di quel rimedio.

L’azione in giudizio però deve rispettare i termini di decadenza (otto giorni) e prescrizione (un anno) che valgono in materia di compravendita.

VIZI E DIFETTI NELL’ APPALTO

Se il cliente rilevi l’esistenza di vizi e difetti alle opere oggetto di appalto durante l’esecuzione del contratto, avrà la possibilità di contestarli immediatamente e di pretenderne la rettifica ad opera del costruttore.

In questa ipotesi il cliente dovrà inviare all’appaltatore uno scritto con il quale fissi un termine per adeguare le opere alle regole dell’arte.

Decorso inutilmente il termine il contratto si risolverà e il cliente potrà chiedere i danni.

Qualora i difetti si manifestino successivamente alla consegna delle opere, come nella compravendita si dovrà distinguere se si tratti di vizi occulti o palesi: l’articolo 1667 cc infatti stabilisce che la garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili.

I tempi della denuncia ordinaria.

Anche in materia di appalto esistono dei termini di decadenza e di prescrizione per svolgere la denuncia dei difetti all’appaltatore-costruttore.

La denuncia va fatta entro 60 giorni dalla scoperta dei difetti, mentre l’azione in giudizio si prescrive nel termine di due anni dalla consegna dell’opera.

Cosa può chiedere il cliente.

Il committente delle opere può chiedere, come nella compravendita,

  1. l’eliminazione dei vizi a spese dell’appaltatore;
  2. la riduzione proporzionale del prezzo;
  3. il risarcimento dei danni;
  4. la risoluzione del contratto, se vizi o difetti sono tali da rendere l’opera del tutto inadatta alla sua destinazione.

Gravità dei vizi e difetti.

In materia di appalto, la legge non richiede espressamente che i difetti abbiano una certa importanza per poter dar luogo alla tutela legale predisposta a titolo di garanzia.

Si distinguono però i difetti gravi da quelli “ordinari” ai fini della concessione di una garanzia di 10 anni quando i difetti riguardino cose immobili e siano tali da manifestare pericolo di rovina o siano di una marcata entità.

Secondo l’interpretazione dei giudici, i vizi gravi che possono ottenere la garanzia decennale tipicamente sono

  • infiltrazioni di acqua;
  • presenza di macchie di umidità e muffa;
  • crepe e fessurazioni sui muri;
  • mancanza di idoneo isolamento termico;

e altri che incidono notevolmente sul godimento dell’immobile.

La denuncia dei vizi decennali.

La garanzia decennale ha un regime speciale, diverso da quella ordinaria.

Per potere ottenere la garanzia di 10 anni il cliente dovrà fare la denuncia entro un anno dalla scoperta dei difetti e poi dovrà iniziare la causa entro un anno dalla denuncia, sotto pena di prescrizione.

Il riconoscimento dei vizi e difetti.
I giudici di legittimità hanno più volte deciso che l’eventuale riconoscimento dell’esistenza dei vizi da parte del costruttore salva il committente dalla decadenza.

Se poi si sia adoperato per eliminare i vizi, si modificherà il termine di prescrizione: in tal caso infatti sorge un nuovo obbligo contrattuale sottoposto alle ordinarie regole dei contratti, per i quali la prescrizione per l’adempimento è di 10 anni.

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Autore
Studio legale Alessandro Baraldo